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Lunedì 12 Maggio 2008, 12:10
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Dall'analisi che ha effettuato Tecnocasa emerge che le quotazioni delle aree centrali sono salite dell'1.4% grazie alla performance del quartiere di Centro storico-Filippini dove, in seguito all'immissione sul mercato di immobili ristrutturati a nuovo, si è registrato un effetto traino sui prezzi di tutte le altre tipologie immobiliari. L'aumento delle quotazioni ha determinato un rallentamento delle tempistiche di vendita che, in questa zona, sono arrivate anche a 7-8 mesi. Si avverte difficoltà di vendita per i tagli medio-grandi mentre si registra buona tenuta sul mercato per i tagli dal monolocale fino al trilocale. Ad acquistarli soprattutto investitori. Sono poche le compravendite effettuate come prima casa o casa di sostituzione. In questo secondo semestre del 2007 si è registrato un andamento particolarmente positivo delle locazioni nel Centro storico dovuto all'afflusso di numerosi trasferisti giunti a Verona per lavorare in diversi istituti di credito e che hanno animato il mercato delle locazioni. Le tipologie più ambite sono quelle fornite di terrazzo e di posto auto o box ma l'offerta sul mercato è decisamente bassa. Tra le zone più richieste quelle che si sviluppano intorno al Duomo, alla Basilica di Sant'Anastasia e nella zona Sottoriva. Si tratta di aree storiche, con abitazioni dalle caratteristiche prestigiose (affreschi, travi in legno) che possono raggiungere cifre, per soluzioni signorili e ristrutturate, di 6000-6500 € al mq. In diminuzione dell'8.1% le quotazioni dell'area di Borgo Trento in seguito alla contrazione dei prezzi che ha riguardato in particolare i quartieri di Cesiolo, Pindemonte e Valdonega. Nelle prime due zone il ribasso è stato in parte determinato dalla vetustà delle abitazioni presenti. Si tratta infatti di soluzioni costruite nella prima metà degli anni '50, spesso senza box ed ascensore, alcune anche prive di sfoghi esterni e con finiture di media qualità. A questo si aggiungono anche le difficoltà di parcheggio, acuite dalla presenza dell'Ospedale di Borgo Trento. Mercato diverso quello di Valdonega ai confini con le Torricelle e con la zona collinare della città, apprezzato per la tranquillità ed il verde registra una buona domanda a cui però non corrisponde un'adeguata offerta. Le case hanno finiture di qualità, soprattutto quelle in stile liberty. Le metrature più richieste sono superiori a 120 mq, tagli più grandi quindi rispetto a quelli richiesti a Cesiolo e Pindemonte dove si cercano maggiormente i trilocali. In tutti e tre i quartieri acquistano soprattutto famiglie che apprezzano negli immobili, anche di medie metrature, la possibilità di poter ricavare un secondo bagno. A seguire tra le macroaree che hanno messo a segno una riduzione dei prezzi anche Borgo Milano-Stadio-Navigatori con -3.9%. Tra i quartieri che hanno registrato contrazioni più sensibili si segnalano Borgo Milano, Saval, Navigatori e Chievo. A Borgo Milano il calo delle quotazioni ha interessato soprattutto le tipologie usate. Le soluzioni di nuova costruzione hanno registrato prezzi stabili. Negli ultimi mesi si sono realizzate numerose permute orientate all'acquisto del nuovo penalizzando le abitazioni di recente costruzione i cui prezzi non si discostano poi tanto da quelli delle nuove. A favore delle tipologie usate giocano la metratura e gli spazi dei locali, più comodi ed ampi rispetto a quelli che caratterizzano le nuove costruzioni e per questo apprezzate. Infatti il taglio più ricercato è il trilocale dal momento che, la domanda in zona, è alimentata soprattutto da famiglie che cercano per necessità. Minima la richiesta per le tipologie degli anni '60 con riscaldamento centralizzato. Il quartiere si divide in due zone: Borgo Milano e Borgo Nuovo. Borgo Milano è la più richiesta, semicentrale, caratterizzata dalla presenza di piccoli condomini degli anni '60 e da alcune soluzioni indipendenti in stile liberty. Ci sono poi abitazioni sorte intorno agli anni '80, con riscaldamento autonomo, spazi verdi e comodi parcheggi. Per un medio usato si spendono 1900 € al mq. A Borgo Nuovo, quartiere di più recente costruzione, vi sono diverse soluzioni nuove, recenti, in edilizia Peep ed ex case popolari sorte negli anni '60-'70. Per un usato economico si spendono cifre medie di 1300 € al mq. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nelle zone di Saval, Navigatori e Chievo, mentre sono Stazionarie quelle di Ponte Catena. In tutte le zone la contrazione delle quotazioni è da ricercarsi principalmente nella minore capacità di spesa dei potenziali acquirenti. A questa si aggiungono altre spiegazioni. A Chievo ha contribuito la nascita di numerosi appartamenti che negli ultimi anni ha comportato una calmierazione dei prezzi e ha penalizzato le soluzioni usate, che per essere concorrenziali sono state compravendute a prezzi più bassi. Ricordiamo che le abitazioni usate risalgono alla prima metà degli anni '50. Da qualche anno è stata dotata di una pista ciclabile che la collega con il Centro della città. A Saval buona parte delle abitazioni è stata costruita in edilizia Peep nei primi anni'80; la presenza di vincoli sulla vendita degli immobili ha contribuito a rallentare sensibilmente il mercato. Navigatori, sviluppatosi negli anni '60 a ridosso di Borgo Milano, negli anni scorsi aveva registrato una buona percentuale di compravendite da parte di stranieri. Questa componente è decisamente diminuita nell'ultimo anno in seguito alla stretta creditizia. Ha tenuto il mercato immobiliare di Ponte Catena, in posizione semicentrale e a ridosso di Borgo Trento. Sviluppatosi prevalentemente negli anni '60 e in parte negli anni '80, è tra i quartieri più apprezzati per la tranquillità e gli ampi spazi verdi grazie alla vicinanza con il fiume Adige. Su tutti e tre i quartieri si segnala comunque una contrazione della domanda ed una maggiore offerta sul mercato. A cercare casa cono soprattutto coloro che hanno la necessità di acquistare e che ultimamente si orientano sui trilocali. In diminuzione del 2.4% le quotazioni delle abitazioni situate nella macroarea di Borgo Venezia, in particolare nell'omonimo quartiere e nel quartiere Musicisti. A Borgo Venezia dove la maggioranza degli acquirenti fa ricorso al mutuo per poter finanziare l'acquisto dell'immobile, la stretta creditizia in atto ha ridimensionato la disponibilità di spesa, soprattutto degli acquirenti stranieri che comunque rappresentano una minima parte della zona. Anche gli acquirenti italiani, per lo più lavoratori dipendenti, mostrano una maggiore difficoltà. Le tipologie più richieste sono il trilocale ed il quattro locali possibilmente in buono stato di conservazione dal momento che si teme di affrontare le spese di ristrutturazione. Apprezzata la presenza dell'ascensore, del posto auto o del box e l'esposizione. Il quartiere, alla prima periferia della città, offre soprattutto abitazioni della fine del 1800 ed inizi del 1900, alcune in stile liberty (ristrutturati costano mediamente intorno a 2700-2800 € al mq) e poi condomini degli anni '70-'80. Negli ultimi anni è stata realizzata la riqualificazione della piazza Libero Vinco e si prevede anche la realizzazione di un parcheggio sottostante. In lieve calo i prezzi delle abitazioni in zona Musicisti in seguito ai valori ormai troppo elevati raggiunti dalle quotazioni e all'eccessiva offerta di immobili sul mercato rispetto alla domanda. A cercare casa in zona sono famiglie che chiedono tagli medio-grandi (trilocali e quattro locali) e con una disponibilità di spesa media intorno a 215 mila €. Sono decisamente diminuiti gli acquisti per investimento, a causa di una minore disponibilità economica degli investitori. La zona comunque registra ancora un discreto mercato delle locazioni alimentato da studenti che frequentano l'Università con sede nella vicina Veronetta. L'offerta immobiliare del quartiere riguarda prevalentemente condomini degli anni '70, valutati 2100-2200 € al mq se ristrutturati e 1700-1900 € al mq se da ristrutturare. Al confine tra il quartiere Musicisti e Borgo Santa Croce si possono acquistare villette singole e villette a schiera. Una soluzione singola con annesso giardino può superare 1 milione di Euro, mentre per una soluzione a schiera si spendono mediamente 500-600 mila Euro. Per gli approfondimenti sull'argomento: www.newspages.it Per ulteriori informazioni visita il sito di Trend Online Scopri le migliori azioni per fare trading questa settimana! |
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