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Giovedì 14 Maggio 2009, 10:45
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Non riuscirò mai ad abbituarmi all'oceano di ingenuità a cui assisto, mai! Credo di essere stato il primo in Italia a parlarvi dei famigerati mutui option ARMs, frutto di una fantasia finanziaria creativa senza confini, dalla creazione di mutui Ninja sino alla concezione sistematica di ammortamento negativo per giungere ai mutui " only interest " ovvero dove paghi solo la quota interesse e con il passare degli anni ti ritrovi lo stesso onere, una sorta di peccato originale che non si cancella. Freddie Mac (NYSE: FRE - notizie) , Dead Man Walking, dopo aver messo in atto una moratoria durata un istante, assieme ad altre grandi banche americane, ha riportato perdite per quasi 10 miliardi trainate da un aumento del numero e del tasso di insolvenza e per l'aggravarsi di intensità delle foreclosures. Freddie also invests in mortgage-backed securities and is suffering as rising delinquencies and foreclosures cut into the value of these holdings. The company recorded $7.1 billion in impairments on securities that are available for sale. Non c'è alcun dubbio che la nemesi immobiliare deve fare in suo corso e che la caduta dei prezzi è innarestabile, ma i cittadini americani dovevano essere aiutati ad affrontare l'uragano delle reimpostazioni, con moratorie, aiuti, contributi, sostegni, tutto quello che era possibile fare per ammortizzare il virus allo stadio iniziale. Mi auguro solo che non si sia trattato esclusivamente di ideologia libertaria, perchè i costi di questa operazione erano ampiamente inferiori ai trilioni di miliardi gettati nel buco nero del sistema finanziario. " Nel mese di aprile il numero di famiglie americane destinate a perdere la loro casa e' aumentato del 32% rispetto al corrispondente periodo dell'anno prima, con gli Stati del Nevada, della Florida e della California che hanno evidenziato i tassi di crescita piu' alti. Piu' di 342 mila famiglie hanno ricevuto una notifica di pignoramento del loro immobile in aprile, secondo quanto riportato dalla societa' di ricerche RealtyTrac, il che significa che negli Stati Uniti una casa su 374 ha ricevuto una notifica il mese scorso, quando il tasso mensile ha raggiunto il livello massimo dal gennaio del 2005, ovvero il periodo in cui la societa' californiana ha iniziato a raccogliere i dati. ( Wallstreetitalia.com ) Aprile e' il secondo mese consecutivo in cui oltre 300 mila famiglie ricevono una notifica di pignoramento - l'atto iniziale di espropriazione dell'immobile - con il numero dei debitori che hanno difficolta' a pagare il mutuo che non da' segni di rallentamento. "Non abbiamo mai visto due mesi consecutivi come questi", ha dichiarato Rick Sharga, vice presidente della sezione marketing di ReatyTrac. "A sorprendere e' soprattutto il volume". Se da un lato i pignoramenti sono cresciuti ad un tasso record, dall'altro il numero di espropriazioni dell'immobile a favore della banca e' diminuito sia su base mensile che tendenziale, per scivolare sui livelli piu' bassi da marzo dell'anno scorso. Ma non va necessariamente presa come una notizia positiva. Perche' la maggior parte dei pignoramenti riscontrati in aprile si trova nella fase iniziale del processo di perdita dell'immobile, pertanto e' altamente probabile che il numero delle case di cui le banche rientreranno in possesso aumentera' nei prossimi mesi. Bene (Vienna: BENE.VI - notizie) questa notizia è stata riportata da Wall Street Italia nella miglior maniera possibile, evidenziando i punti critici........pertanto è altamente probabile che il numero della case di cui le banche rientreranno in possesso aumenterà nei prossimi mesi! Abbiamo già parlato di come il livello dei tassi abbia disinnescato alcune tipologia di questi mutui variabili ( ARMs ) agganciati al libor o al livello dei titoli di stato americani, ma credo che nessuno abbia dimenticato la tipologia ibrida di mutui che non comprendevano alcuna quota capitale o interesse, con l'esenzione di una quota simbolica sino alla scadenza della reimpostazione o che presumevano la reimpostazione con spread stellari. Tra la parola RESET o la parola RECAST vi è una bella differenza, i primi vedono una reimpostazione del tasso, mentre i secondi della tipologia di mutuo. Ebbene verso la fine dell'anno e con l'inizio del 2010 molti di questi mutui vedranno elevare il rischio complessivo di una nuova ondata di fallimenti personali con il coinvolgimento ormai di categorie assolutamente superiori al fenomeno subprime, con puntate nei dintorni dei cosidetti jumbo loans. Ricordatevi è un anno è mezzo che vi parlo dei mutui ARMs e oggi il buon Greenspan dopo aver previsto ben cinque conclusioni della crisi immobiliare negli ultimi due anni, ora torna a prevedere il nulla, prima o poi ci riuscirà...forza Alan! Proviamo a leggere quanto scrive Mario Margiocco sul SOLE 24 ORE del 12 aprile, evindenzierò alcuni passi importanti: La bolla immobiliare si sta ancora sgonfiando e con la discesa dei prezzi si attendono altri 600-700 miliardi di dollari di insolvenze La crisi dei mutui Usa finirà nel 2012 Dopo l'onda dei subprime, si registrano i problemi nelle erogazioni Alt-A e a rata variabile - SCOPPIO RITARDATO - Il problema non si è ancora manifestato completamente solo perché le rinegoziazioni dei contratti beneficiano del denaro a costo zero. Un uomo in giacca e cravatta vende mele all'angolo di una strada, una folla è in fila per un piatto di minestra, un'auto sgangherata e stracarica arranca su una strada senza fine: questa è l'immagine degli anni 30 e della Grande Depressione, in America. Oggi, in un quadro assai meno deprimente, l'immagine sono i cartelli con su scritto Foreclosure, pignoramento, o For sale, in vendita, davanti a 3,8 milioni di case unifamiliari e ad almeno il doppio di altre unità abitative di ogni genere, dall'appartamento di lusso al monolocale, vuoti su uno stock complessivo di 130milioni di unità. Un eccesso di abitazioni che, alcuni mesi fa, era pari all'intero patrimonio abitativo australiano. A febbraio si è registrata una ripresa della domanda. Ma il 40-45% delle case in vendita sono abbandonate per pignoramento o difficoltà del mutuatario. E il lascito finanziario della grande bolla immobiliare non è finito. I mutui subprime, concessi cioè a chi dava scarse garanzie, e detonatore della crisi, cartolarizzati, impacchettati, mescolati con altri titoli e venduti come Cdo in tutto il mondo, stanno esaurendo la loro carica esplosiva. Come abbiamo visto più volte nei grafici di Credit Suisse che troverete in fondo all'articolo, da tempo, il fenomeno subprime è in via di estinzione; oggi i livelli intermedi ALt.a e ARMs, talvolta i Prime e spesso i Jumbo Mortgage o Loans, assumo le sembianze dei subprime. " Ma nel mondo dei mutui americani altre mine pericolose stanno per esplodere. Anche se non più inattese, e in parte contenute dal basso costo del denaro imposto dalla Federal reserve. È un problema vicino, perché di titoli infestati dai mutui americani sono piene molte banche europee. La discesa dei prezzi immobiliari continua e questo spinge anche chi ha mutui non subprime a rifare i conti e a restituire l'immobile, cosa che la legge americana consente assai più che in Europa. Si restituiscono le chiavi e non si paga più il mutuo. Nel primo grande crollo nazionale dagli anni Venti il mercato immobiliare abitativo ha perso il 19% nel 2008 e il 30% dai picchi di inizio 2006. E potrebbe arrivare a perdere il 40 per cento. Milioni di americani hanno un mutuo più alto del valore della casa, ormai. Non sorprende quindi che il tasso di insolvenza sia stato finora per i tutti mutui - non solo subprime - dell'8,5% circa. Su un monte mutui di quasi 11 mila miliardi questo dà un ammanco attorno ai 900 miliardi. Poiché nell'insolvenza e nella vendita all'asta va in fumo circa la metà del valore, il danno finora generato sarà di circa 500 miliardi. Attraverso i Cdo, e con l'aggiunta poi della crisi di altri debiti, carte di credito, commerciali, corporate, la perdita di questa cifra ha avviato l'inceppamento della finanza mondiale. I mutui subprime erano un anno fa pari a circa 1300 miliardi. A circa mille miliardi arrivano gli alt-a, quasi altrettanto inaffidabili dei subprime. A 500-600 milioni gli option arm (adjustable rate mortgages), forse i più allettanti all'inizio, e pericolosi. L'80% di subprime e alt-a, e tutti gli option, indicano una data in cui la rata va rinegoziata, e questo è il punto di rottura. I contratti iniziali, proprio perché si rivolgevano a clientela non ottimale, prevedevano uno, tre o cinque anni di rate più basse, poi la rinegoziazione. Dopo questa, molti mutuatari possono essere spinti a gettare la spugna, perché la rata può aumentare anche del 30%. Come si vede dal grafico 1, le rinegoziazioni subprime sono quasi ultimate, quelle degli alt-a e option-arm hanno un primo breve picco nella seconda metà di quest'anno e poi riprendono con forza nel 2010 e s'impennano nel 2011 per poi crollare a metà 2012. Da allora in poi i mutui non daranno più pensieri. Ma nel 2011 e 2012 potrebbero creare guai seri. «Prevedo dei tassi di insolvenza pari al 50 per cento", ha detto Whitney Tilson, uno dei maggiori esperti del mercato. Un recentissimo studio del Tesoro dice che nel terzo trimestre 2008 per mutui rinegoziati nel primo trimestre c'era un tasso di insolvenza del 55 per cento. Se si tiene conto che il valore delle case è sceso molto, e scenderà ancora secondo gli esperti per tutto il 2009 e oltre scoraggiando sempre più il pagamento dei mutui, la portata del problema è chiara: altri 600-700 miliardi di insolvenze. Che ci saranno anche nella categoria agency, cioè i mutui acquistati, cartolarizzati e garantiti dalle megafinanziarie pubbliche Fannie Mae (NYSE: FNM - notizie) e Freddie Mac. Cambiando una politica consolidata che si limitava ai mutui prime, e sotto le pressioni della politica, negli ultimi anni hanno acquistato anche numerosi mutui di categoria inferiore. Le eventuali perdite ricadranno però per gli agency direttamente sul bilancio federale. Quelle di alt-a e option non agency, sulla finanza americana e mondiale. Alan Greenspan chiariva tempo fa i termini del problema. Greenspan non è più quel gran banchiere centrale di cui si favoleggiava, è squalificato come stratega monetario e della finanza, ma il gran mea culpa fatto davanti al Congresso a fine ottobre lo ha un poco riabilitato come analista. «L'attuale crisi creditizia – diceva l'ex presidente Fed nel maggio 2008 – finirà quando l'inventario eccessivo delle case invendute sarà in gran parte liquidato e quando la deflazione dei prezzi immobiliari sarà finita. Questo stabilizzerà il valore ora incerto dei titoli immobiliari che sorreggono tutti i mutui, e soprattutto quelli legati ai titoli cartolarizzati. Come conseguenza della crisi vi saranno naturalmente grandi perdite. Ma dopo un periodo di lungo adattamento, l'economia degli Stati Uniti, e del mondo, potrà riprendere ad operare normalmente». Il grosso vantaggio al momento è che le rinegoziazioni della seconda tranche delle rate avvengono con il costo del denaro quasi a zero, e questo incide sensibilmente e limita molto gli aumenti di rata, in numerosi casi. Il problema è che per tamponare la falla la Fed dovrebbe riuscire a tenere i tassi a zero ancora per due o tre anni. Non sembra facile. Nella rinegoziazione delle seconde tranche, come indica il grafico 2, il mercato non è nemmeno a metà del cammino, e si salirà in modo netto fino al 2012. Poi, la vicenda dei mutui americani potrà dirsi superata, se non conclusa. Undici mesi fa, e Il Sole 24 Ore (Milano: S24.MI - notizie) dell'11 maggio 2008 lo faceva a pagina 29, era possibile prevedere per la fine estate o l'autunno 2008 l'impatto maggiore della crisi subprime, e il momento della verità per l'intero sistema finanziario. Questo perché tra il momento della rinegoziazione (riguarda anche il 15% dei mutui prime, a tasso variabile, computati quindi nel grafico 1, gli altri sono al fisso) sono necessari 3-6 mesi per vedere i pignoramenti. Il grosso delle rinegoziazioni subprime incominciava a primavera 2008. Puntualmente il 7 settembre Washington doveva salvare Fannie Mae e Freddie Mac, che oppresse dalle perdite da subprime non trovavano più credito sui mercati, e il 14-15 falliva schiacciata dai Cdo, zeppi di subprime, Lehman Brothers (NYSE: LEH - notizie) . Concentriamoci ora su una semplice considerazione: Il problema è che per tamponare la falla la Fed dovrebbe riuscire a tenere i tassi a zero ancora per due o tre anni. Non sembra facile...... Certo non sembra affatto facile, ma non escluderei che la deflazione paradossalmente faciliti questo compito, anche perchè un'eventuale ripresa di fine anno nascerebbe già defunta, con una Federal Reserve costretta a troncare ogni ripresa della velocità della moneta ( nessun pericolo dalla massa monetaria.....) attraverso un aumento dei tassi che si ripercuoterebbe sulle reimpostazioni dei mutui ARMs che a loro volta innonderebbero nuovamente di foreclosures il mercato prolungando l'agonia dei prezzi sino al 2012/2014. Auguriamoci che ciò non avvenga! Daltrocanto non esiste un'unica definizione per questa nemesi, se non quella di identificare la dinamica in un contesto perlomeno depressivo di un decennio, 2005/2015, in quanto anche John Hussman sottoliena la sua convinzione che senza un serio sforzo atto alla riduzione delle foreclosures, dei pignoramenti, le perdite sui mutui torneranno a riprodursi entro la fine dell'anno, rimando elevate nel 2011 sino al picco nei primi mesi del 2012, una dinamica assolutamente da non dimenticare sino alla conclusione di questa depressione immobiliare. For my part, I remain convinced that without serious efforts at foreclosure abatement (ideally via property appreciation rights), mortgage losses will begin to creep higher later this year, surging in mid-2010, remaining high through 2011, and peaking in early 2012. To believe that we are through with this crisis or the associated losses is to completely ignore the overhang of mortgage resets that still remain from the final years of the housing bubble. Dedicato a tutti coloro e forse ci aggiungerei uno dei miei "maestri" Robert Shiller che intravedono la possibilità di tornare ad investire nel mercato immobiliare! Anche il nostro superesperto immobiliare Calculated Risk ci ricordava che dopo i subprime ci attendo gli Alt-a e gli option ARMs strutturati senza diienticare i jumbo loans aggiuingo io: Subprime and Alt-A: The End of One Crisis and the Beginning of Another Ora proviamo a fare un'altro salto di qualità per cercare di comprendere una dinamica assolutamente nuova ma che noi di Icebergfinanza abbiamo visto già in passato grazie ad un'analisi di Daniel Gros! Oggi è difficile stabilire un prezzo di mercato per i titoli che hanno come collaterale o sottostante il mercato immobiliare, motivo per cui il piano Geithner cerca di ristabilire artificialmente un valore assolutamente non consono alla realtà, attraverso il contributo del contribuente americano. Oggi nelle poche trattative di mercato che ancora esistono su questi titoli si tratta a valori ampiamente inferiori ai 50 centesimi, mentre a libro vengono iscritti talvolta al terzo livello del "mark to market" a valori di 90 centesimi se non di più. Gabriel, un nostro compagno di viaggio nei giorni scorsi ci ha inviato una bella riflessione che prende spunto da una analisi di Gros sull'esistenza in America di una categoria di mutui definiti, de facto or de jure " NO RECOURSE " ovvero senza alcun diritto di rivalsa sul mutuatario. Il debitore non può essere ritenuto personalmente responsabile per l'ipoteca anche se dopo una foreclosures la banca riceve solo una frazione del mutuo in sospeso. Così scrive Gabriel, nostra preziosa vedetta: ......la normativa americana considera i mutui come prestiti "senza rivalsa" ("non recourse" ) sul debitore...il debitore può cioè esercitare una specie di diritto di recesso, restituendo l'immobile alla banca (soprattutto, è evidente, quando ritenga che il valore del mutuo residuale sia superiore al valore attuale della casa)... i mutui americani contengono cioè di fatto una OPZIONE PUT virtuale, che consente al mutuatario di restituire la casa alla banca, al prezzo del mutuo ancora in essere... tutti gli strumenti finanziari legati ai mutui dovrebbero tenere conto di questa opzione put, ma così NON è: le banche ( venditori dell'opzione put ) non ne tengono conto nei loro bilanci ( dove i mutui sono valorizzati al valore facciale); e neppure le agenzie di rating hanno mai avuto l'intelligenza di tenerne conto... quanto vale questa opzione put, così determinante? calcoliamolo con l'ordinario strumento della B&Scholes (facendo finta che questa diffusissima equazione sia affidabile...a mio parere non lo è affatto, perchè applica alla finanza la distribuzione di Gauss, fonte di tutto i mali... ) In effetti, aggiungo io, la distribuzione gaussiana ha qualche piccolo problema ad essere concepita in un ambiente dove i "cigni neri" abbondano! mutuo esemplificativo di 100 dollari, put implicita: - underlying price: LTV (LTVCQ.PK - notizie) (loan to value ratio: rapporto tra ammontare del mutuo e valore della casa ): quello è il prezzo a cui il mutuatario "rivende" la sua casa alla banca - exercise price : 100 - time : assumiamo 10 anni (durata media di un mutuo) - risk free: 2% - tasso del mutuo: 6% - volatilità: assumiamo 5% (dev.standard dell'indice Case-Shiller fino al 2003), oppure 10% (DS per gli anni più recenti): vedremo che non ci sono grandi defferenze, con uno o l'altro dei due valori di DS ebbene, con LTV del 100% ( i mutui più generosi, concessi anche a debitori di dubbia affidabilità...), la put implicita vale, applicando la B&S, circa il 27% del mutuo!, anche nel caso di bassa volatilità... con un mutuo meno generoso (LTV 80% ), la put varrebbe ancora circa il 14% del mutuo, anche con bassa vola... che ne consegue? che tutti i mutui ad alto LTV avevano alla loro emissione un valore molto inferiore del loro valore facciale: le banche, cioè, si sono stipate le cantine con roba che era già bacata in partenza... e chiaramente, PIU' SI ABBASSA IL VALORE DELLA CASA, PIU' L'OPZIONE PUT SALE( e il veicolo finanziario che ne è strutturato crolla di valore....). Tutto quel pattume finanziario, tranne alcune tranches supersenior, crolla facilmente sotto il 50%... Questa è la fonte dalla quale Gabriel ha tradotto per noi il testo..... Voxeu.org Non resta che tornare alla realtà fondamentale degli ultimi dati in TENERI GERMOGLI VERDI osservando attentamente cosa ci diranno i dati relativi ai sussidi di disoccupazione continuando ad osservare in particolare le richieste continuative e la media a quattro settimane, senza dimenticare il grafico sui lavoratori part-time che troverete nel post sovraindicato. Visita il mio blog su http://icebergfinanza.splinder.com/ …non c'è vento per le vele del Marinaio che non sa dove andare! Per ulteriori informazioni visita il sito di Trend Online Scopri le migliori azioni per fare trading questa settimana! |
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