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La fattura vuole il prezzo
Di di Franco Ricca
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No alla fatturazione del corrispettivo inesistente, al fine di adeguamento preventivo al valore normale. La cessione dell'immobile deve essere fatturata per l'importo del prezzo pattuito fra le parti; non è ammessa, pertanto, la fatturazione del maggior valore corrispondente all'ammontare del finanziamento ottenuto dall'acquirente allo scopo di prevenire l'accertamento
fiscale.
In tale ipotesi, quindi, per superare la presunzione del maggior imponibile, occorrerà conservare adeguata documentazione circa l'impiego dell'eccedenza finanziata. Questo, in sostanza, è quanto ha chiarito l'Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 248 del 17 giugno 2008, in risposta all'istanza di un'impresa che rappresentava di essere in procinto di vendere un immobile a un prezzo inferiore a quello del mutuo che l'acquirente intende contrarre in relazione alla compravendita al fine di sostenere anche le spese accessorie.Ciò posto, l'impresa chiedeva di sapere se, in relazione alle disposizioni che abilitano l'ufficio ad accertare l'Iva sul valore normale dell'immobile, determinato in misura non inferiore all'importo del mutuo o finanziamento erogato, sia possibile indicare nell'atto di compravendita il corrispettivo effettivamente pattuito e assolvere, invece, l'imposta sull'ammontare del mutuo, salvo che dal relativo contratto non emerga chiaramente la quota destinata a finanziare spese diverse dal prezzo dell'immobile. Al riguardo, l'Agenzia premette che, in base all'art. 54, terzo comma, del dpr 633/72, come modificato dall'articolo 35, comma 2, del dl 223/2006, per le cessioni aventi a oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova dell'esistenza di operazioni imponibili per un ammontare superiore al dichiarato si intende raggiunta anche sulla base del valore normale dei predetti beni. Di conseguenza, gli uffici possono rettificare direttamente la dichiarazione Iva quando il corrispettivo della cessione dell'immobile sia dichiarato in misura inferiore al valore normale; analoga disposizione, peraltro, è stata introdotta anche nell'art. 39 del dpr 600/73 ai fini dell'imposizione diretta. L'articolo 35, comma 23-bis, del citato dl 223, inoltre, ha stabilito che, ai fini dell'accertamento di cui sopra, per i trasferimenti immobiliari soggetti a Iva, finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del finanziamento erogato.Nel ribadire che il fisco non è comunque vincolato dall'importo del finanziamento in tutti quei casi in cui il valore normale, determinato ai sensi dell'art. 14 del dpr 633/72, risulti superiore a tale importo, l'Agenzia osserva che le suddette novità non hanno modificato i criteri di determinazione della base imponibile Iva e di determinazione dei ricavi ai fini delle imposte sui redditi.Venendo al caso di specie, se l'acquirente stipula un finanziamento d'importo superiore al corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita al fine di sostenere anche altre spese, la presunzione legale relativa, introdotta dal dl 223/2006, può essere superata fornendo la prova che il finanziamento è, in parte o in tutto, estraneo alla transazione immobiliare. A tale scopo, se nel contratto di mutuo è specificato che parte della somma è destinata ad altri fini, occorre fornire la prova documentale di tale diversa destinazione, per cui sarà cura dei contribuenti conservare adeguata documentazione. Non può invece ritenersi corretto, precisa la risoluzione, che il cedente fatturi in via preventiva un importo superiore a quello dichiarato nell'atto, che, in linea di principio, coincide con quello effettivo, al solo fine di impedire all'ufficio l'azione di accertamento. Nell'atto di compravendita dell'immobile, infatti, si deve indicare il corrispettivo effettivamente pattuito tra le parti e l'Iva deve essere assolta sulla base dell'ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente, secondo le condizioni contrattuali.
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