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Venerdì 23 Ottobre 2009, 12:50
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Stabili le quotazioni per le abitazioni nell'area di piazza della Repubblica, anche se il primo semestre dell'anno ha evidenziato un calo del numero di compravendite. Il mercato immobiliare è movimentato prevalentemente da famiglie alla ricerca della prima casa e da investitori che in genere acquistano bilocali dal valore compreso tra 120 e 150 mila €, con punte che arrivano a 250 mila € per le soluzioni più centrali e prestigiose. Il canone di locazione di un bilocale è di 450 € al mese e quello di un trilocale è di 550 € al mese. Da segnalare una buona richiesta di immobili in locazione da parte di immigrati nell'area di via Festaz, dove gestiscono inoltre alcune attività commerciali. Nei pressi di piazza della Repubblica ci sono soluzioni dei primi del '900, ormai quasi tutte ristrutturate. Si tratta di stabili signorili valutati mediamente 2300 € al mq e sempre molto apprezzati da famiglie ed investitori. La zona piace perché centrale e servita, ma anche perché è prevista una rivalutazione grazie al futuro insediamento di un polo universitario nell'area attualmente occupata dalle caserme degli alpini. La restante offerta immobiliare riguarda condomini della seconda metà degli anni '60 e '70 ed il prezzo di soluzioni medio usate è di 1900 € al mq. Invariati i prezzi nella zona Ospedale dove si è registrata una diminuzione delle richieste di soluzioni indipendenti ed un conseguente aumento della domanda di appartamenti, meno costosi e quindi più accessibili agli acquirenti. Le tipologie più domandate sono i trilocali, con una particolare preferenza per le soluzioni usate perché più ampie rispetto ad appartamenti di nuova costruzione. Risulta in crescita il mercato delle locazioni, movimentato prevalentemente da immigrati, single e da giovani coppie. Il canone di un bilocale è di 500 € al mese mentre quello di un trilocale è di 650 € al mese. Nei pressi dell'Ospedale ci sono palazzi edificati tra gli anni '60 e gli anni '80. Si possono acquistare appartamenti da ristrutturare a 1900-2000 € al mq. Quotazioni più alte si registrano nelle vie più richieste come via XXVI Febbraio, via Roma e via Federico Sciabod, apprezzate perché molto vicine all'Ospedale ed al Centro storico e dove gli appartamenti sono valutati 2200 € al mq da ristrutturare e 2600-2800 € al mq ristrutturati. Nell'area collinare della zona Ospedale (Regione Saraillon e Regione Cossan-Bioula) continua l'espansione residenziale che vede la realizzazione di villette monofamiliari, bifamiliari e trifamiliari valutate da 350 a 500 mila €. Nei prossimi anni si prevede una forte espansione anche per l'area di Entrebin, Arpuilles ed Excenex, dove numerosi terreni sono stati sbloccati grazie alla nuova variante del Piano Regolatore che da maggio consente di costruire con l'obbligo di rispettare alcuni parametri ecologici come pannelli solari e fotovoltaici. Il nuovo Piano Regolatore prevede inoltre la modifica degli indici di edificabilità, permettendo così l'ampliamento delle superfici edificabili al netto delle superfici coperte anziché al lordo come nel vecchio P.R.G. e l'ampliamento degli immobili già esistenti in fase di ristrutturazione. LOCALITA' TURISTICHE Stabili le quotazioni delle abitazioni a Gressoney dove si cerca soprattutto la seconda casa. Si registra una lieve ripresa delle compravendite stimolate dal fatto che i potenziali venditori hanno iniziato a ridimensionare le richieste. In questo periodo si sono apprezzate le soluzioni di nuova costruzione (anche se gli acquirenti preferiscono sempre meno acquistare su carta) e le soluzioni usate hanno prezzi contenuti. La maggioranza delle compravendite non sono finanziate da mutuo. Le tipologie più richieste sono il bilocale ampio con cucina abitabile oppure il trilocale, inseriti in piccoli contesti condominiali, e la soluzione indipendente. Gli acquirenti arrivano prevalentemente da Milano e dalla provincia. Si apprezzano soprattutto le tipologie tipiche costruite in legno e pietra. Saint Jean e La Trinitè sono i due comuni più importanti della Valle di Gressoney. Saint Jean è apprezzata sia per le vacanze estive che per quelle invernali mentre La Trinitè è una località scelta per le vacanze estive. Questo comporta anche una differenza di prezzi immobiliari tra le due località, mediamente più alti a Saint Jean. Tra le località più apprezzate c'è il centro di Saint Jean che si caratterizza per la presenza di appartamenti e soluzioni indipendenti costruiti tra gli anni '50 e gli anni '60 di cui però l'offerta sul mercato è decisamente più bassa. Da segnalare un certo sviluppo edilizio nella zona di Staffal, nei pressi degli impianti, dove si sono realizzate numerose unità abitative RTA ed appartamenti che si vendono a prezzi medi di 5000 € al mq. Sempre a Gressoney Saint Jean, nella zona di Pont Sec è in corso un altro intervento con appartamenti di nuova costruzioni venduti da 5000 a 8000 € al mq. Tra gli interventi in corso sul territorio c'è l'impianto di illuminazione realizzato a Weissmatten ed il collegamento via impianti con Champoluc. A Valtournenche e Cervinia le quotazioni delle abitazioni sono stabili nel primo semestre del 2009, la domanda è in ripresa ma il budget medio di chi acquista si è ridotto, portandosi a 180-200 mila €. Gli acquirenti di seconda casa arrivano dalla Lombardia, dalla provincia di Alessandria e dalle province della Liguria. La tipologia più ricercata è il bilocale, inserito in piccoli contesti condominiali e con basse spese condominiali. A Valtournenche le zone più richieste sono quelle di Chaloz e Cretaz, vicne al centro del paese e caratterizzate dalla presenza di abitazioni inserite in piccoli condomini o da soluzioni in legno e pietra. Per una soluzione ristrutturata si spendono mediamente 4000 € al mq anche se sul mercato prevalgono le tipologie da ristrutturare. A Cervinia le tipologie più richieste sono quelle situate nel centro del paese, costruzioni degli anni '70 per le quali si registrano prezzi medi di 6000€ al mq. Le zone periferiche, specialmente la Loc. di Cielo Alto, sono meno richieste perchè più scomode per raggiungere la strada pedonale dove ci sono i negozi e perchè offrono appartamenti in condomini molto grandi. Per tali motivi le quotazioni diminuiscono e si portano a prezzi medi di 3000-3500 € al mq. Tra le nuove costruzioni in corso si segnalano quelle realizzate nei pressi del Pirovano, in parte RTA ed in parte residenziale e che si scambiano a prezzi medi di 5000 € al mq. Tra gli interventi in corso si segnala a Valtournenche l'ultimazione dell' impianto di innevamento artificiale e a Cervinia una nuova seggiovia. Per quanto riguarda la prossima stagione invernale si registra una buona richiesta per i prossimi mesi e i prezzi per un bilocale di 4 posti letto sono di 450 € a settimana in bassa stagione e 900 € a settimana per alta stagione, Natale e Capodanno. A Cervinia invece sono rispettivamente di 550 € e 1100-1200 € a settimana. In aumento nella prima parte dell'anno le quotazioni immobiliari di Courmayeur. La motivazione è da ricercarsi nelle nuove costruzioni dai prezzi mediamente elevati (intorno a 10000-12000 € al mq) e di conseguenza buona parte della domanda si è indirizzata sulle tipologie usate la cui bassa offerta sul mercato ha determinato l'aumento dei prezzi. La ricerca della seconda casa arriva principalmente da acquirenti provenienti dalle province Lombarde e in parte dalla Liguria. Si tratta di un target con una buona disponibilità di spesa ma allo stesso tempo esigente e selettivo. Si cercano trilocali (70-80 mq), caratterizzati da pietra e legno a vista, possibilmente vicino al centro, esposto al sole. Il centro del paese resta sempre in cima alle preferenze perché punto di partenza degli impianti di risalita. Le altre località apprezzate sono quelle che si sviluppano intorno al Centro tra cui il Villair Inferiore, La Saxe oppure Dolonne, dove si trova la partenza di un secondo impianto sciistico. Al Villair Inferiore prevalgono i condomini costruiti tra gli anni '70 e gli anni '90 ma si possono trovare anche appartamenti in villa. Per un buon usato si spendono mediamente 8000 € al mq. Le quotazioni scendono leggermente a Dolonne dove si possono trovare appartamenti in villa con giardino e che si valutano a prezzi medi che oscillano da 6000 (buon usato) a 9000 € al mq (nuovo). Si registra invece una minore richiesta e disponibilità di spesa sugli affitti stagionali. Al momento per un bilocale di quattro posti letto per l'intera stagione si spendono intorno a 6000-8000 €. Mercato a se stante quello di La Thuile, sempre all'avanguardia per quanto riguarda piste ed impianti sciistici, per questo frequentata soprattutto da coloro che amano praticare gli sport invernali; si registra infatti la presenza di un turismo di età mediamente più giovane e la tipologia immobiliare più richiesta è il bilocale. Tra le nuove costruzioni si segnalano quelle di Arly: si stanno realizzando appartamenti in piccoli contesti condominiali, villette bifamiliari e le quotazioni del nuovo oscillano intorno a 6000 € al mq. Le compravendite realizzate nella prima parte dell'anno hanno interessato molte nuove costruzioni dal momento che i prezzi non si discostano molto da quelli delle tipologie usate. Queste ultime consistono in condomini costruiti a partire dagli anni '60-'70 fino ad arrivare agli anni '90, ma anche vecchi rustici tipici del posto e molto richiesti, costruiti in legno e pietra. Le quotazioni vanno da 2000 € al mq per le tipologie da ristrutturare completamente fino a 6000 € al mq per quelle già ristrutturate. Tra le frazioni più richieste di La Thuile ci sono Grande Golette e Petite Golette ed Entreves dove si registrano quotazioni che vanno da 5000 a 6000 € al mq per una soluzione in buone condizioni . Anche a Prè Saint Didier le quotazioni degli immobili sono rimaste stabili. Tra coloro che acquistano in queste zone, si registrano acquirenti con un budget inferiore rispetto a Courmayeur. Prè Saint Didier è particolamente apprezzato per lo stabilimento termale e per la sua posizione strategica (5 km da Courmayeur e 10 da La Thuile). La zona più richiesta è quella centrale, dove c'è anche la sede delle terme e dove si possono trovare condomini degli anni '60-'70 ma anche tipiche abitazioni di montagna del secolo scorso che sono state ristrutturate nel tempo e che si vendono a prezzi medi di 4000-5000 € al mq. Da segnalare frazione Verrand posizionata vicino a Courmayeur, caratterizzata da un incantevole borgo storico completamente ristrutturato e da ville immerse nel verde, ha prezzi immobiliari simili a quest'ultimo e di conseguenza è mediamente più costosa. Infatti le soluzioni tipiche di montagna completamente ristrutturate costano mediamente 10-11 mila € al mq. Per entrambe le località gli acquirenti di seconda casa arrivano soprattutto dalla Lombardia e dalla Liguria. In diminuzione del 5% le quotazioni immobiliari a Saint Vincent nella prima parte dell'anno. Il calo si è fatto sentire soprattutto nelle zone centrali dove la carenza di box e di posti auto pertinenziali e quindi le conseguenti difficoltà di parcheggio hanno contribuito a ridimensionare la domanda per uso residenziale e quindi anche le quotazioni. Hanno conservato il loro valore i monolocali e bilocali acquistati come seconda casa mentre i trilocali, acquistati per lo più come prima casa, hanno subito un rallentamento. Chi cerca la seconda casa predilige le abitazioni in buone condizioni di conservazione, possibilmente esposto al sole e con vista panoramica o situati nella pedonale via Chanoux, dove ci sono monolocali, bilocali ristrutturati venduti a prezzi medi di 2000-2400 € mq. Gli acquirenti di seconda casa arrivano dal Piemonte, dalla Lombardia e dalla Liguria. Quasi sempre si tratta di persone che hanno un'età oltre 50 anni e che apprezzano le caratteristiche climatiche della cittadina oppure gli amanti dello sci che preferiscono cambiare pista e che scelgono Saint Vincent come location primaria da cui spostarsi grazie agli ottimi collegamenti stradali. Sul mercato immobiliare si registrano una serie di nuove costruzioni a ridosso del centro della città, dove costruiscono appartamenti in ville (bilocali e trilocali). La richiesta sul nuovo è di 3300 € al mq con picchi di richiesta intorno a 3900 € al mq in centro. Una delle zone più apprezzate è quella che si estende dal centro verso le terme che al momento sono sottoposte ad interventi di riqualificazione. La zona offre soluzioni indipendenti, libere sui quattro lati di cui alcune in pietra e legno e piccoli contesti condominiali. Un buon usato si vende a prezzi medi di 2100 € al mq. Si apprezzano anche le abitazioni situate a ridosso del Col de Jux, da dove partono le piste e dove si trova il complesso turistico de “Les Pleiades (Bruxelles: PLE.BR - notizie) ”. Le quotazioni di un buon usato sono di 2000-2300 € al mq (box o posto auto inclusi). Tra i Comuni che hanno registrato un mercato dinamico si segnalano Montjovet e Emarese che sorgono intorno al comune di Saint Vincent. A Montjovet si realizzano prevalentemente acquisti di prima casa per la presenza di quotazioni più contenute, mentre a Emarese, posto tipico montano, sono maggiori le compravendite di seconde case perché ci sono soluzioni tipiche di montagna che si vendono a prezzi medi di 1900-2200 € al mq. Buona la domanda di immobili in affitto per la prossima stagione turistica invernale. Per un bilocale di 4 posti letto si spendono in alta stagione, Natale e Capodanno 550 € a settimana, in bassa stagione 300 € a settimana. Nei primi sei mesi del 2009 le quotazioni delle abitazioni di Morgex e di Cogne sono rimaste stabili. A Cogne nei primi sei mesi dell'anno le richieste di abitazioni sono aumentate. In queste località si compravendono principalmente seconde case. Gli acquirenti arrivano da Milano, da Genova e da Torino. Si cercano soprattutto bilocali e trilocali e il target è rappresentato soprattutto da famiglie. La disponibilità di spesa media è compresa tra 200 e 300 mila €. A Cogne (nel capoluogo) si registra molta domanda e poca offerta e questo contribuisce a preservare il valore degli immobili. La maggioranza delle abitazioni sono state costruite tra gli anni '70 e gli anni '80 ed i prezzi medi per una tipologia ristrutturata oscillano da 4500 a 5500 € al mq. Il centro della cittadina è molto richiesto ma l'offerta di immobili è molto bassa. Tra le frazioni limitrofe quelle più richieste sono Montroz e Lillaz con vista sul Gran Paradiso, sul Monte Grivola e, in parte, sul Monte Bianco. A Gimillan sono poche le nuove costruzioni ed hanno prezzi che oscillano da 3500 a 4500 € al mq. Positivo il mercato degli affitti che registra stagionali che registra quotazioni medie di 800 € a settimana per un bilocale di 4 posti letto in alta stagione e di 300-400 € a settimana in bassa stagione. Il costo nella settimana di Capodanno e Natale è di 1000-1200 € a settimana. A Morgex e La Salle si registra un buon mercato di abitazioni di seconda casa e le soluzioni nuove e ristrutturate si vendono a prezzi medi di 4.500-5.000 € al mq fino a punte di 5.500 € al mq. Si tratta di tipologie prestigiose e signorili, abitazioni in caratteristico stile valdostano fatte in pietra e legno, con una distanza di circa due chilometri dai centri. I condomini sono stati costruiti tra gli anni '70 e gli anni '80 e per un buon usato si spendono cifre medie di 2800 € al mq. Un lieve aumento dei prezzi ha interessato il mercato immobiliare di Ayas-Champoluc (+2,5%) in particolare nella zona periferica. Stabili le quotazioni di Ayas-Antagnod. Nei primi sei mesi del 2009 si è registrato un aumento della domanda di immobili ma soprattutto clienti più decisi nelle loro scelte di acquisto. La domanda si è orientata verso i trilocali. Più che la vicinanza alle piste guardano in particolare il posizionamento dell'immobile in una zona soleggiata e verde e per questo motivo si sono preferite le zone più periferiche. Gli acquirenti arrivano da Milano, da Torino e da Genova. Ad Ayas-Champoluc ed Antagnod si registra soprattutto un turismo invernale. Ad Ayas le ultime nuove costruzioni sono in corso soltanto nella frazione di Antagnod dove si registrano quotazioni medie di 6500 € al mq per appartamenti in piccoli contesti condominiali con finiture in legno e pietra. Antagnod è una frazione soleggiata tutto il giorno e per questo apprezzata soprattutto dalle famiglie con bimbi. E' ben servita, dotata di due piste. E' in progetto la realizzazione di uno snow park. Lo sviluppo immobiliare di Antagnod è avvenuto negli ultimi anni e vede una prevalenza di case in legno e pietra. Il mercato immobiliare di Champoluc cambia a seconda che ci si trovi nella parte vecchia o nella parte nuova. A Champoluc Vecchia, arroccata sulle colline e soleggiata, si possono trovare soprattutto rascard, molti dei quali da recuperare che però spesso non presentano sfoghi esterni. Ciò nonostante le quotazioni per una tipologia ristrutturata si aggira intorno a 6000-6300 € al mq. A Champoluc nuova invece ci sono dei condomini degli anni '70 che sono sorti nei pressi degli impianti di risalita nel corso degli anni '70. Le tipologie ristrutturate costano mediamente intorno a 5000-6000 € al mq. Ad Ayas in generale si registra un turismo prettamente invernale dal momento che rientra nel comprensorio del Monterosa Ski che collega le Vallate di Ayas, Gressoney e Alagna. A Brusson la maggioranza della domanda immobiliare vede una prevalenza di richieste da parte di famiglie dal momento che la zona è ottimale soprattutto per le famiglie sia per le vacanze estive che per quelle invernali. Ci sono le piste per lo sci di fondo (5-10-15 km) e due piccole piste da discesa ad Estoule. Le nuove costruzione sono state edificate nel periodo 2000 - 2004 e le quotazioni del nuovo sono di 5000 € al mq in Brusson centro e di 3500 4000 €. al mq. in periferia, mentre quelle dell'usato oscillano da 3000 a 3500 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione della domanda in parte determinato dalla diminuita disponibilità di spesa dei potenziali affittuari e dal cattivo stato di conservazione degli immobili. 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