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MUTUI
L'estinzione conviene,
ma solo a certe condizioni
venerdì 4 aprile 2008
di Luigi dell'Olio
Oggi è possibile pagare la quota residua del mutuo in modo da risparmiare gli interessi restanti e recidere ogni pendenza con la banca, ma l’opzione non sempre è conveniente. Occorre effettuare una serie di valutazioni, prima decidere se percorrere o meno questa strada.
Ma iniziamo con ordine: il cosiddetto decreto Bersani (convertito nella legge n.40 del 2 aprile 2007) ha fissato un principio importante: il consumatore intenzionato a liberarsi dal vincolo del mutuo, ha la possibilità di farlo. La banca non può opporre il rifiuto e, se lo fa come succede ancora in molti casi, è passibile di sanzione.
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Penali solo per i mutui più vecchi
La procedura è articolata: nessuna penale può essere richiesta dagli istituti di credito se il mutuo è stato sottoscritto dopo il 2 aprile 2007, data di entrata in vigore del decreto. Chi ha sottoscritto un contratto successivo a quella data è tenuto solo a corrispondere il capitale residuo, senza alcuna maggiorazione. Per i contratti stipulati in precedenza, la banca è ugualmente tenuta ad accettare la richiesta, ma secondo un regime più flessibile. Se è stato stipulato un mutuo a tasso variabile e mancano due anni o meno alla scadenza del mutuo, il consumatore non sarà tenuto a pagare alcuna penale; se mancano da due a tre anni, la banca potrà imporgli una penale massima dello 0,20%, che sale allo 0,50% nel caso di durata residua superiore ai tre anni. Se le parti hanno concordato al momento della firma una penale dello 0,50%, scatta la clausola di salvaguardia che la riduce automaticamente allo 0,30%. Se il contratto stabilisce lo 0,25%, il debitore sarà tenuto a pagare lo 0,05%.
L’introduzione del decreto Bersani cambia anche la disciplina dei mutui a tasso fisso: se il contratto è stato stipulato entro il 31 dicembre 2000, valgono gli stessi criteri di quelli a tasso variabile. Per i finanziamenti successivi, la penale massima ammonta:
all’1,90% se l’estinzione viene richiesta durante la prima metà del mutuo; all’1,50% dalla metà del rimborso a quattro anni dal termine;
allo 0,20% se mancano tre anni.
Nessuna maggiorazione al capitale residuo può essere invece richiesta negli ultimi due anni del contratto. Se il contratto di mutuo originario prevede già una penale uguale o inferiore a questi limiti, si può sfruttare la clausola di salvaguardia, che prevede una riduzione dello 0,25% nel caso di penali contrattuali uguali o superiori all’1,25%. Lo sconto si riduce allo 0,15% con penali inferiori all’1,25%.
Se, infine, è stato stipulato un mutuo a tasso misto si applicherà la disciplina vista per il tasso variabile se al momento dell’estinzione è in corso l’ammortamento con questa modalità. In caso contrario, vale la disciplina prevista per il tasso fisso.
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Conviene davvero?
Una volta analizzate tutte le procedure, la domanda che molti consumatori si pongono è: conviene davvero estinguere il mutuo? In linea di massima la risposta è sì: l’estinzione anticipata consente di dare un colpo di spugna agli interessi residui e risparmiare una somma tanto maggiore, quanto più è lungo il periodo che separa dalla conclusione naturale. Occorre però ricordare che l’estinzione fa venire meno la detrazione del 19% sul mutuo per la prima casa. Prima di scegliere andrebbero considerate anche le opzioni alternative: se si utilizzano i soldi risparmiati per estinguere il mutuo in maniera differente, magari investendoli in prodotti finanziari, è possibile attendersi soddisfazioni maggiori? Sono in vista eventi che potrebbero richiedere l’utilizzo di quella somma, come può essere l’acquisto dell’auto nuova o il matrimonio di uno dei figli?
Al di là di questi calcoli, permane una considerazione di fondo: non sono pochi coloro che vivono la persistenza del debito come una preoccupazione da togliere il sonno, per cui la sua cancellazione è una ragione di per sé sufficiente a far pendere la bilancia a favore dell’estinzione.
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